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 【Yahoo論壇／劉佩真】從營建業氣候測驗點變化看房市展望

作者為台灣經濟研究院產經資料庫副研究員

由於台經院所公布的營建業營業氣候測驗點是以供給面的企業角度為出發點，意即營建業者依據他們的經驗與近距離接觸市場的情況，提供目前營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息，因此營建業營業氣候測驗點走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。

而根據台經院所公布的營建業營業氣候測驗點走勢可知，2018年2~5月測驗點已連續四個月呈現下跌的局面，且當中不動產廠商對於未來半年的景氣看法持較為謹慎的方向，主要是有鑑於近期金管會、央行動作頻頻，針對銀行房貸逾放比增加，以及寬限期兩大方向提出控管措施，引發金融圈高度關注，市場預期是為了日後升息做準備，避免不動產授信風險攀升，加上2018年下半年尚面臨年底縣市首長選舉的干擾，房市議題恐遭邊緣化，以及目前房市所面臨的供給壓力仍未減等因素，因此不動產業者對於未來半年景氣的看法未如先前預期樂觀。

而近期備受市場討論的即是房貸逾放比的部分，國內銀行的房貸逾放金額已由2014年12月的86.31億元遞增至2018年5月的172億元，房貸逾放比例則由2014年12月的0.15%提升至2018年5月的0.26%，若以房市重鎮北台灣來看，台北市、新北市房貸逾放比更分別由2014年第四季的0.12%、0.10%提升至2017年第四季的0.23%、0.25%，且台北市、新北市、桃園市的房貸逾放金額更是於2017年第四季各來到35億元、44億元、21億元，分別較2014年第四季成長90%、179%、66%，因而使得房貸逾放比問題浮上檯面。

而金管會未來將緊盯房貸逾放比偏高的銀行，也會清查是否有大批建案涉及的寬限期，畢竟2019~2020年國內房貸寬限期到期尚有5.47萬戶，且利率恐出現變化，故為避免投資客斷頭而湧現的拋售潮，來使房貸逾放比進一步增加的局面發生，故金管會及銀行短期內勢必將升高不動產授信風險的控管，也意謂2017年下半年以來國內銀行大舉衝刺房貸業務的局面將面臨調整。

不過由於目前國內房貸逾放比0.26%的水準，仍在可控制的範圍內，且低於整體銀行逾放比0.28%的數據，加上政府已經開始出手進行管控，況且目前國內房市景氣並非處於急跌的局面，因此將不至於出現失控的狀況，也就是大量斷頭潮的拋售、房市崩盤的現象，發生的機率相對較低。

若以推案的供給端來看，在2017年國內建物買賣移轉件數轉為成長局面，加上先前遞延的推案量將逐步釋出之下，2018年全台推案量恐高於2017年，顯然國內房市所面臨的供���端壓力除去化餘屋之外，新增案量也不斷釋出；以市場矚目的焦點—雙北市而論，台北市小坪數產品貢獻度已有所降低，取而代之的是換屋型的大坪數產品比例有所增加，指標成屋豪宅個案也將陸續推出，而預料2018年台北市指標預推案表現較佳的個案將是以地段、品牌、區域供給稀少等為主。

而新北市方面，2018年推案量主要集中於土城、翠北、央北等重劃區區域，而推案坪數以中小坪數為主，購屋族群將以首購、換購、替子女購屋等為客群。若以大台中地區來說，2018年因鐵路高架化及捷運綠線將完工通車，加上台中市政府積極改造景觀環境，故當地推案量也將高於2017年。至於大高雄地區，推案則持續往新興蛋白區擴展，如大寮、仁武、橋頭與岡山，主要是受益捷運、快速道路便捷與人口紅利等因素。

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